Стратегии инвестирования в недвижимость

Пока есть спрос на жилье, грамотные люди на этом неплохо зарабатывают. Александр Кудряшов, эксперт в области строительства и недвижимости, разобрал, как и во что инвестировать в сфере недвижимости, и что для этого потребуется. – Наталья Писарева

В период экономических потрясений поиск надежных вариантов инвестирования становится особенно актуальным. Одним из традиционно привлекательных инструментов остается недвижимость, поскольку спрос на жилые и коммерческие объекты стабильно высок, что позволяет получать солидную прибыль.

Инвестиции в недвижимость представляют собой вложение средств с целью получения финансовой отдачи. Традиционно этот актив выбирают для достижения следующих целей:

• пассивный доход;
• защита капитала;
• доход от перепродажи или обмена.

В крупных городах недвижимость остается востребованным активом как для жилых, так и для коммерческих целей. Рассмотрим различные варианты инвестирования в недвижимость:

🏙️ Жилая недвижимость Наиболее распространенный тип инвестиций для начинающих из-за низких рисков. Часто используется для сохранения капитала. Доход генерируется через перепродажу или сдачу в аренду. При покупке учитывайте расположение, год постройки, планировку и инфраструктуру.

🏢 Коммерческая недвижимость Подходит для опытных инвесторов, которые могут грамотно выбрать помещение. Выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.

🌳 Земельные участки Более доступны по сравнению с другими типами недвижимости. Отсутствие коммунальных платежей и расходов на ремонт. При покупке учитывайте назначение участка. Ликвидны участки для строительства, а вот сельскохозяйственные земли подходят для долгосрочных инвестиций.

🏡 Загородная недвижимость Популярна среди жителей больших городов, ищущих уединение и природу. Высокий спрос на благоустроенные дома с живописными видами.

🏗️ Новостройки на этапе котлована Застройщики предлагают низкие цены для привлечения внимания и увеличения спроса. Покупателям придется ждать дольше, но стоимость компенсирует неудобства.

🚙 Инвестиции в парковочные места Ситуативный вариант в крупных городах. Доход зависит от расположения стоянки в местах с высоким спросом на парковочные места.

Теперь разберу ТОП 5 стратегий инвестирования в недвижимость, которые использую сам!

🌆 Инвестиции в новостройки с умеренной доходностью

Инвестирование в новостройки сопряжено с рисками, которые могут как увеличить, так и снизить прибыль. Ранний вход в проект обычно приводит к более высокой доходности. В последнее время из-за перехода девелоперов на эскроу-счета прибыльность таких инвестиций уменьшилась.

В настоящее время доходность колеблется в пределах 10-25% после ввода объекта в эксплуатацию. Ранее подобные вложения могли приносить до 40-50%.

Но, несмотря на улучшение надежности благодаря эскроу-счетам, остается риск замораживания стройки или банкротства девелопера, что может сдвинуть сроки сдачи.

🏚️ Инвестиции в недвижимость с ремонтом и перепродажей

Инвестирование в недвижимость, требующую ремонта, может стать выгодным способом увеличить стоимость актива. Инвестор приобретает недорогие изношенные объекты на вторичном рынке недвижимости, осуществляет ремонт и затем продает их по более высокой рыночной цене. Даже косметический ремонт может существенно повысить ценность собственности, а капитальный ремонт может привести к значительной добавленной стоимости.

Доходность от этой стратегии может варьироваться от 15% до 30% в зависимости от объема инвестиций и масштабов ремонта.

При выборе объекта для инвестирования следует искать жилье в районах с ценами ниже рыночных и высоким спросом, что позволит быстро реализовать инвестиции. Наличие удобных транспортных узлов или развитой инфраструктуры также имеет большое значение.

Лично мне по такой стратегии удавалось с каждого объекта получать чистыми от 800 000 до 1 200 000 руб. И это были преимущественно студии и однушки в спальных районах вблизи станций метро.

🏪Преобразование жилой в нежилую

Переход на нежилой статус влечет существенный рост стоимости имущества. Приобретение квартир на первых этажах с целью дальнейшего преобразования в торговые точки, аптеки, пункты выдачи или салоны красоты является выгодным вложением. Особенно ценны объекты в оживленных местах с высоким пешеходным трафиком.

Арендная прибыль от нежилых помещений в 2-2,5 раза превышает аналогичный показатель для жилых объектов. Однако процесс преобразования отличается высокой степенью бюрократизации и стал более сложным в последние годы.

В данном варианте арендная ставка возрастает вдвое, а стоимость объекта увеличивается на 30-40%.

✂️ Разделение квартиры на студии

Стратегия разделения двушки на две студии позволяет существенно повысить стоимость недвижимости. Однако это сложнее, чем обычный ремонт, так как требуется опыт. Но именно в данном варианте вы сможете получить максимальный доход как от продажи разделенных отдельных квартир, так и от сдачи объектов в аренду.

Я занимаюсь расселением и разделением коммунальных квартир в историческом центре Санкт-Петербурга. Средняя доходность по данному направлению составляет 35-50% годовых.

Неважно какую стратегию вы выберите, главное, помните, что основным нашим активом является время! И если мы хотим прожить свою жизнь полноценно, то самым важным вложением будет покупка комфортного жилья в хорошем районе. Такая инвестиция не только обеспечит финансовую отдачу, но и создаст благоприятную среду обитания для вас и вашей семьи. В период неопределенности на рынке самым разумным решением является инвестирование в собственное благополучие.

Автор: Александр Кудряшов

Редактор и иллюстратор: Наталья Писарева